투자형상가라든지 투자성이좋은 오피스텔이라는 기사를 가끔 보곤한다. <br>
오피스텔이나 상가는 투자형 상품이 아니다. <br>
철저히 시장금리에 따라 가격이 형성되고 수익율에 따라 가격이 형성된다. <br>
따라서 시장금리가 낮을때는 인기가있어 제값을 받을수 있지만 시장금리가 올라가면 기대수익율이 높아지기대문에 가격은 떨어질수밖에 없다. <br>
공식을 한번 설명해드리겠다. <br>
매매가격=(월세x12)/(기대수익율) <br>
(▶ 매월월세를 얼마받는 오피스텔이나 상가를 수익율몇%에사는가를 역산한공식입니다.)<br>
이라는 공식이 성립한다.<br>
따라서 시장에 금리가 낮으면 시장금리보다 조금 높게 형성되는것이 수익형 부동산이다.<br>
공식에 숫자를 대입해보겠다<br>
매매가격이 얼마로 책정되는지 월세가 100만원이 나오는 오피스텔이있다고 가정하고 시장금리가 낮아서 4%의 수익율만 나와도 매수할때와 시장금리가 높아져서 그것보다는 더받는 6%의 기대수익율을 가진다는 가정하에 계산을 해보자<br>
그렇다면 매매가격은 1200만원/4% 일때와 1200만원/6%를 비교해보면<br>
기대수익율이 4%일때는 매매가격은 3억원이 되고 6%일때는 2억원이된다.<br>
즉 시장금리의 2%차이로인하여 매매가격은 50%가 차이가 나는것이다.<br>
따라서 시장이 않좋고 금리가쌀때는 제값을 받을수있지만 조금만 경제가 살아나고 금리가 올라간다면 50%이상 떨어질수있는 상품이 수익형 부동산이다.<br>
시중금리가 지금은 올라갈 조짐이 보인다. 즉 수익형부동산가격은 떨어질것이다.
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