단독주택의 인기가 상한가를 치고 있다. 단독주택을 헐고 도시형생활주택을 지으려는 업자들의 수요가 증가하면서 역세권 단독주택의 가격이 치솟더니 최근에는 정비예정구역으로 지정될 곳이 가능한 지역의 단독주택이 주목받고 있다. 이는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정으로 ‘신축지분쪼개기’가 사실상 다시 허용됐기 때문이다.
종전 법에 따르면 재개발지역에서 신축주택의 분양자격 기준일은 서울시의 경우 조례개정일인 2008년 7월 30일(단독주택 재건축은 2009년 4월 22일)이었다. 따라서 2008년 7월 30일 이후 건축허가가 접수된 신축주택은 별도의 분양자격이 없었다. 다만 전용면적이 60㎡를 초과하면 별도의 분양자격이 주어지나 건축업자들이 이렇게 크게 쪼개서는 수익이 없으므로 신축지분쪼개기는 사실상 메리트 없는 사업으로 사양길을 걸었던 것이 사실이다.
그러나 2009년 2월 6일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제50조의2가 신설되어 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역의 주택 등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일은 정비예정구역으로 지정 고시된 날이나 시ㆍ도지사가 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날(권리산정 기준일)로 정한 것이다. 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역의 권리산정 기준일을 2008년 7월 30일로 정한 것이 개인의 재산권 침해에 해당된다는 지적이 제기됨에 따라 법을 개정한 것이다. 이에 따라 서울시가 조례 개정을 입법 예고했고 개정 조례가 7월 중 시행될 것이 거의 확실시됨에 따라 이미 전용 60㎡ 이하 투 룸 신축물량이 시중에 나오고 있다.
조례가 개정되면 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되거나 신축주택 등의 권리산정 기준일은 정비예정구역 지정 이후 시ㆍ도지사가 정한 날이 된다. 이미 정비예정구역으로 지정 고시된 지역은 종전 조례에 따라 권리산정 기준일이 2008년 4월 30일(단독주택 재건축구역은 2009년 4월 22일)이나 아직 정비예정구역으로 지정 고시되지 않은 지역은 정비예정구역으로 지정 고시된 이후가 된다. 따라서 신축지분쪼개기가 사실상 허용된 것이며, 정비예정구역으로 지정되지 않은 지역의 전환다세대와 전용 60㎡ 이하 신축주택의 가격이 상승세를 타게 됐다.
서울시는 신축지분쪼개기로 노후 요건이 불량해지고 사업성이 떨어져 정비사업 추진이 힘들어질 것을 우려해 건축 제한이나 허가 기준 강화로 대처해나가겠다고 밝히고 있지만 일정 시점까지의 신축은 허용할 수밖에 없을 것으로 보인다. 도시형 생활주택 등 소형주택의 공급을 활성화시킬 필요도 있거니와 정비사업이 아직 시작되지도 않은 지역의 신축까지 억제한다는 것은 지나친 시장 간섭이 되기 때문이다.
따라서 정비예정구역으로 향후 지정될 곳이 가능한 지역 중 역세권과 강남권, 특히 한강변 지역의 신축지분쪼개기가 극성을 부릴 전망이어서 당분간 단독 및 다가구주택의 몸값은 치솟을 것이 확실하다.
대지 지분 17㎡ 내외, 전용 30㎡ 내외 투 룸, 실투 6,000만 원부터 투자 가능
수요자의 입장에서 보더라도 향후 정비예정구역으로 지정이 가능한 지역의 전용 60㎡ 이하 투 룸 신축주택은 구입을 고려할 만한 물건이다. 전용 60㎡ 초과 물량보다 초기투자비용이 적은 데다 전세금이 받쳐주게 되면 실투 6,000만∼1억 원 이하로도 충분히 잡을 수 있고, 향후 정비예정구역으로 지정되면 분양자격이 발생해 상당한 프리미엄을 기대할 수 있기 때문이다. 지금까지 정비예정구역으로 지정 가능한 곳의 신축 건물은 전용 60㎡를 초과했기 때문에 초기투자비용 부담이 많았다. 또한 향후 건축 강화나 착공 제한을 하게 되면 신규 공급 물량이 없어지게 되므로 기존의 신축 투 룸의 몸값은 일정 수준까지 상승할 가능성이 높다.
그러나 유의해야 할 사항도 있다. 정비사업이란 노후도가 충족돼야 가능한데 신축지분쪼개기가 성행하면 노후도가 오히려 좋아져 정비사업 추진이 불투명해질 수 있는 데다 설사 추진이 된다고 해도 조합원 수가 많아 일반분양 물량이 적어져 사업성이 나빠지기 때문이다. 따라서 정비예정구역 지정이 가능한 곳의 투 룸을 구입할 때는 역세권으로서 학군과 생활편의 시설이 좋은 곳 중에서 전월세 수요가 좋은 지역을 선택해야 한다. 그래야 정비사업 추진이 늦어지더라도 전세금이 받쳐주기 때문에 언제든 환금이 가능할 수 있다. 또한 전세금이 높으면 정비예정구역으로 지정되기까지의 기간 동안 가격 상승 압력 또한 높을 수밖에 없다. 투 룸의 이상적인 전세금은 1억∼1억 2,000만 원 선이며, 월세는 보증금 2,000만 원에 80만 원 정도가 가능하다. 월세 물건을 잡을 수 있다면 대출을 많이 받아도 이자 부담이 전혀 없게 된다.
건축업자들이 가장 선호하는 단독주택의 대지 면적은 330∼380㎡ 정도. 이렇게 큰 단독주택은 별로 없기 때문에 170∼190㎡ 짜리 나란히 붙은 단독주택 두 채를 구입하게 된다. 360㎡의 대지 면적이면 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하를 적용해 피로티 구조 5층으로 19세대의 다세대주택을 만들 수 있다. 주차장 기준이 완화되어 전용 30㎡ 이하는 세대 당 0.5대만 만들면 되기 때문이다. 층마다 한 채씩은 전용 45㎡ 내외로 하고 나머지는 전용을 30㎡ 밑돌게 만들면 요즘 신혼부부나 직장인들이 가장 선호하는 투 룸이 된다.
피로티 구조에서 수요자들이 가장 선호하는 층은 3층, 4층이다. 2층은 난방비가 좀 많이 든다는 단점이 있다. 투 룸 건물은 2세대 당 주차 기준이 1대이므로 주차난을 겪을 수 있다. 따라서 넓은 도로에 접한 건물이나 양쪽으로 도로에 접한 건물의 인기가 높고 그만큼 전세금도 많기 때문에 매가도 높다. 도로변에 주차를 할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.
또 하나 구입 시 주의해야 할 점 하나. 신축 투 룸은 중개업소를 통해 구입하지만 실제 계약은 건축업자와 분양계약서를 통해 체결하게 된다. 이때 중개업소 직인을 생략하는 것이 관례라고 주장하는 업소가 많으므로 주의를 요한다. 직인을 생략하는 경우에는 ‘찍어팔기’를 했을 가능성이 높은 데다 향후 하자 발생 시 중개업소가 책임을 지지 않겠다고 발뺌할 소지가 많기 때문이다.