현재 가격반등이 화끈하게 하게 않오는 이유는
우선심리적요인과 행동적요인으로 크게 2가지로 나눌수 있습니다.
심리적요인으로는
1.DTI규제를 3월까지 한시적으로 한다입니다.
이유는 이러면 DTI규제를 언제든 다시하면 집값은 하락할수 있겠지하는
마음이 본격매수에 응하지 않는것입니다.
강남3구가 그동안 거래량도 많고 가격도 반등이 된것은
현재 대출규제가 있으니 앞으로 대출규제에 대한 예기 불안이 없는것이
그동안 가격반등이 있었던것 판단됩니다........
또한 강남3구외 다른지역은 전면전 보다는 국지적으로 전세비율이 높은곳 위주로
오래동안 조금씩 상승하는 패턴이 될것입니다.
만약 현재 DTI규제하에서 전세값 상승으로 매매값이 상승하는것을
알았다면 DTI규제는 전세값 상승이 매매값에 50%가 넘어가면 상승하는구나라는
사실만 않다면 이때는 걷잡을수 없이 대폭등가능성이 높습니다....
2. 매매값이 하락을 우려해 매매를 기피하니 전세값이 상승하다는 언론보도 입니다.
얼뜻 맞는이야기 같지만
우리는 전세제도가 있어 집값이 상승하지 않는다는 생각이 들면
절대로주택구입을 하지않는 습성이 있습니다.
외국은 전세제도가 없어 집값이 상승하지않는다 해도 어차피 월세를 내나
대출이자를 내나 별반차이가 없기에 우리보다는 훨씬 집값 상승유무에 자유롭습니다..
그다음으로 행동적 요인으로는 다음과같습니다.
현재 매매를 원하는분들이 도대체 어떤분들로 구성되었나를 먼저 파악이 중요합니다.
대개 집을 현재 매도하고 싶은분들은 1주택자도 아니고 그렇다고 완전한 2주택자이상도
아닙니다.바로 일시적 1가구2주택자들입니다..........................
이분들은 자본력이 1주택만 보유할수 있는 자본력에 불과 합니다.
대개 대출을 이용해 현재대출금 이자내고 전세를 주고 있는 실정입니다....................
우리나라 아파트값은 이분들에 의해가격이 결정이됩니다.
지역적으로 이분들이 별로 없는 지역.단지는 가격이 강세로 가고
반대로 이분들이 많은 지역.단지는 가격이약세로 갑니다..
(이러한상황이 그동안 서울보다 경기지역 하락이 깊었던 결정적이유입니다)
또한 현재 어느정도 여유가 있는분들도 좀더 자본이득을 추구하기위해
현재 주택을 전세를 임대주는것도 주택가격상승에 저해 이유입니다
이분들이 자본력이 조금있으면 원하는 매매가격이나 월세나 둘중에
한개만 시장에 내놓는다면 현재보다는 많은 매매거래가 발생 했을것입니다
전세를 주기위해 주택을 구입한분은 거의 없습니다.
그런데 자본이득을위해 흘러가는 과정이 전세임대인데 바로 전세임대를 계속주어
매매가 안되 전세공급을 계속주는것이 더욱 매매거래 방해 요인입니다...
우리나라는 일본이나 미국과 다르게 집값에 50%정도 전세거주자가
바로 주택구입을 할수가 있는것이기에 만약 전세 공급이 부족해지면
일본처럼 월세를 선호하지않는관계로 바로 매매시장에 참여한다는 주장입니다.....
또한 중요한건 전세임대인은 매매를 원하는데 매매가안되면 자본이 부족하기에
매매가 될때까지 기다리는것이 아니라 보통 2군데중 한군데 세입자가 제계약시점전에
매매가 안되면 다시 전세를 주어 오히려 전세 공급이 생기는것입니다.
만약 이분들이 자본력이 조금더 있었다면 계속 매매를 고집하면 전세 수요자는 어쩔수없이
전세가 없어 매매를 할텐데 기존세입자 만기시점에 매매가 안되면 다시 전세를 주는것이
그나마 현재 전세안정에 도움이 되는측면도 있습니다..
종합적으로 매매가 잘되든 안되든 전세를 주는분과 전세를 찿는분들을
방향만 달라지는것이기에 현재의 전세값은 매매가 잘되든 매매가 안되어도
현재 전세 가격은 비슷합니다...
2010년4분기 강남3구 거래량이 상당히 많았는데 언론의 주장이라면
전세값이 하락해야 하는데 전세역시 상승했습니다..
반대로 경기북부의 경우 매매가 잘안되어 전세값은 상승했습니다
다만 전세값 상승이 매매값 상승으로 갈려면 전세비율이 매매값 대비50%이상되면서
인구유입이 지속적으로 늘어나는 지역은 매매로 전이는 확실한것 같습니다...
90년대초. 2003년10.29대후. 2007년3월 대출규제후,2009년9월대츨규제후
공통적으로 집값이 하락하기 시작할때인데 30평대기준으로 매매가대비 전세비율이
30%-40%밖에 안되었다는점입니다...........................................
아직 전세값이 30평대기준으로 정부가 DTI규제를 전면하든.한시적으로 심리적으로하든
30평대 전세비율이 50%를 넘어가 있는 상태에 이러한 규제를 실시해본적이 아직 없습니다..
전세비율이 수도권에서 50%를 넘어간다는이야기는 일시적 1가구2주택자 분들이 별로없다는
이야기와도 비슷한 이야기 입니다..
제판단은 차라리 DTI규제를 다시실시하면 일시적으로 수요가 죽을수 있지만
공급이 부족해지면 집값은 전세비율이 높은곳위주로 조금씩 상승하고 이러한사실을
부동산참여자들이 DTI규제하에서 알게 된다면 이때부터는 걷잡을수 없이 상승할수
있다는것이 저의 주장입니다.....