토지사용승낙서는 토지의 소유권자가 다른 사람에게 토지 사용의 권원을 증명하는 서면으로서, 법률적으로 유상일 경우 임대차 무상일 경우 사용대차의 성격을 갖게된다.
실무적으로, 신축등의 용도로 토지를 매입하는 매수자가 잔금을 치르고 등기 이전을 하기 전에 건축허가나 토지거래 허가를 받기 위한 필수 서류다.
토지사용 승낙을 받으면, 토지거래 자체와는 별개로 법률상 임대차관계 혹은 사용대차관계가 성립하기 때문에 계약당시 무효 및 취소사유등이 아니라면 본계약이 해제되더라도 법률적인 효과가 유지되는 경우가 많다.
토지주가 토지사용승낙을 해주면, 매수인은 관할관청에 개발행위허가 및 건축허가를 받을 수가 있다. 또한, 매수인이 중도금과 잔금을 치르지 않더라도 이미 허가가 나 있다면 허가를 취소할 수 없게 된다. 그렇다고, 매수인이 토지를 사용한다고 하여 중단시킬 수도 없다.
그렇다면, 토지사용승낙을 철회할 수는 없는 것인가?계약위반을 이유로 절차상 토지사용승낙이 무효임을 주장할 수는 있지만 상대방이 그 무효인 사용승낙서를 가지고 사용승낙서가 무효라는 사실을 모르는 제3자와의 계약하는 행위를 막을 수는 없다.
실무적으로, 내용증명으로 토지사용승낙을 철회한후 일간지에 광고하는 등의 공시절차로 원인무효의 정당한 절차를 밟을 수는 있지만 악의의 상대방이 제3자에게 권리를 넘겼다면 꽤나 복잡한 문제에 시달리게 된다.
선의의 매도인과 중개를 위해 동분서주한 중개업자를 울린 현대판 봉이 김선달이 있다.
1. 현대판 봉이 김선달로 자기 자본 없이, 사업을 도모하는 사람들이 많은데 제일 먼저 찾는 것이 땅이다.
과거, 아니 지금 이 시간에도 계약금만 어찌어찌하여 마련하고 계약금 혹은 가계약금만 치르고 토지사용승낙서를 인간적인 측면에서 구걸아닌 구걸로 받는 사람들이 있다.
토지사용승낙서를 받는 순간 뒤돌아서면서 쾌재를 부르며 공장허가를 받고, 공신력이 떨어지는 감정평가사를 통해 감정평가금액을 높여 매매대금에 가까운 대출금을 받고 토지대를 지불한다.
그리고, 준공을 빙자로 건축을 하면서 또 한사람의 피해자(건축업자)를 만든다.
자기 돈 없이 준비하면서 외줄타기로 인해 준공과 함께 가능성이 희박한 매도절차를 밟고 청산하면 다행이고, 건축업자의 유치권과 대출금액의 압박으로 경매로 넘어가는 것이 부지기수다.
2. 일반적인 거래에서 계약금, 중도금, 잔금순으로 매매대금을 치르는 것이 수순인데, 선량한 사업자를 빙자하여 계약금은 10%를 치르고 중도금과 잔금은 공장허가가 나면 대출받아서 하겠다는 현대판 봉이 김선달.
이런 경우 거래를 성사시킨다 하더라도, 설령 공장허가가 나더라도 그 땅을 담보로 하여 대출받을 수 있는 금액은 잔금 치르기는 부족한 것이 일반적임이 많은 경험을 통해 알 수 있다.
3. 중도금을 받고, 토지사용승낙서를 해 준다고 하여도 가슴 졸이는 경우도 많다.
외양적으로는 성실성이 있고, 막강한 자금줄이 있는 것처럼 행동하여도 점차 자금능력등에 한계를 보여 무리수를 두면서 매도인과 함께 피해자를 양산하기도 한다.
사업을 추진하면서, 현금 흐름이라든지 공정률을 체크하지만 예기치 않은 사항들로 암초되는 경우가 많다.
많은 경험이 있는 전문가들조차 가슴 졸이며 사업을 추진하는 것을 보면 사람의 속을 참으로 알기는 어려운 일이다.
또한, 공장을 짓고 운영하는 데는 토지대에 견줄만한 비용이 소요된다는 것을 모르는 사업자들이 많아 사회적 문제를 초래한기도 한다. 업종마다 다른 건축비가 산정되지만 막대한 공사비와 설비비, 그리고 초기운영비등 많은 자금이 들어가게 된다.
필자에게 매매를 의뢰한 물건의 경우, 시세 150억이지만 대출과 리스비용이 130억이상이 나와 사실 확인을 위해 동분서주하는 필자를 실소하게 만들었다. 결국, 그 물건은 경매처리되어 많은 피해자만 양산되고 말았다.
이렇게, 부지매입부터 공장을 운영하기까지 최소 1년에서 3년동안 많은 자금이 소요되는 데 부지매입부터 자금력이 의문시된다면 한번 생각해볼일이다.
그렇다면 안전장치는?
1. 특약으로 책임을 명시한다(조건부 사용허가)
"매수인의 잔금 미납으로 인한 계약 해제시는 토지사용허가는 잔금일의 익일에 자동 무효된다"라는 특약을 두어 계약당사자간의 책임을 명시하는 것이 좋다. 매수인의 인감을 첨부하여 공증을 받아두는 것이 더욱 안전하겠다.
2. 토지사용승낙서를 써 주더라도 중도금 이후에 작성하고, 당해 토지를 담보로 잔금을 받는 경우라면 대출절차에 개입하여 잔금을 은행에서 직접 매도인 혹은 중개업자가 수령하도록 한다.
자기 땅에 근저당만 설정되면서, 돈을 받지 못하는 사례도 종종 있다.
3. 현대판 봉이 김선달의 재무구조를 확인한다.
무일푼으로 시행하려는 자들이 많은 사람을 울리고 있다. 잘못된 시작으로 인해 개발만 늦추고 마음 고생만 심하기 때문에 시행사의 시행능력과 지명도를 확인하는 것이 좋다. 매도자 입장에서는 검증 방법이 부족하기 때문에 전문가의 조언이 필요하다. 아울러, 계약을 체결했다 하더라도 토지 사용 승낙서를 함부로 내주지 말아야 사기를 예방할 수 있다.
도로를 내거나, 건축허가 및 토지거래허가를 위해 필수적인 서류인 토지사용승낙서로 인한 사고는 빈번히 일어나고 있다. 선의의 시행자들도 색안경을 끼고 보는 지주들로부터 사업하기 힘들다고 하소연하기도 한다.
일부 몰지각한 무분별한 사업 시행자들로 인해 지주와 시행자간의 합리적인 일처리를 어렵게 만들고 있다.
급매물을 빨리 팔아주겠다며 매매가의 일부를 계약금으로 치르고 토지 사용 승낙서를 받아 간 뒤 다른 사람에게 매도하고 잠적하는 수법을 사용하는 악덕 중개업자들도 있어 거래문화를 혼탁하게 하고 있다.
토지사용승낙서의 양면성. 토지주의 입장에서는 함부로 써 줄일은 아니고, 개발자의 입장에서는 초기 자금의 최소화가 성공의 관건이기에 많은 의견 조율이 있게 된다.
상호간의 신뢰가 있다면 무슨 문제가 있느냐만 당사자간에 모두 만족하는 "윈-윈"개념의 계약문화가 성립되었으면 하는 마음에서 특약사항 조항의 삽입은 일반화되어야 할 것이다.
그리고, 토지시용승낙서를 악용하여 선의의 피해자를 만들지 않기를 간절히 바란다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석