부동산

올해 한국 경제 버팀목이 됐던 건설·부동산 산업이 내년에는 크게 흔들릴 것으로 우려된다.

집값 상승과 청약 열풍에 힘입어 ‘내 집 마련’ 수요가 늘자 최근 건설사들이 주택 부문에 투자를 늘려왔는데, 내년부터 국내 경기침체와 주택 공급과잉으로 건설·부동산 경기가 크게 위축될 것이란 분석이 나오고 있기 때문이다.

이런 가운데 정부가 서울 25개 자치구와 경기 과천·성남·하남·고양·화성 동탄2신도시·남양주 공공택지의 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 제한하기로 한 것도 분양 열기를 가라앉혀 건설 투자에 악영향을 끼칠 것으로 우려된다.

◆ “내년 건설투자 올해보다 4.7%P 하락”

한국은행에 따르면 3분기 국내총생산(GDP) 속보치는 전분기보다 0.7% 증가한 것으로 나타났지만 9월 산업활동 동향이 부진한 결과를 기록하면서 경기 침체 우려가 커지고 있다.

특히 그동안 우리 경제를 지탱했던 건설 부문 실적이 매우 저조해 향후 경기 전망을 어둡게 하고 있다. 9월 건설 기성액은 전달보다 4.7% 감소했고, 건설수주액은 31.1% 줄었다.

신한금융투자 윤창용 연구원은 “부동산·임대업의 부진은 주택거래가 위축되기 시작했다는 것을 뜻한다”며 “여기에 금융권의 대출 규제와 정부의 재건축 과열 억제 움직임 등이 나오며 건설투자가 다소 꺾이는 분위기”라고 진단했다.

그동안 건설산업은 침체 직전까지 간 우리 경제를 이끌어왔다. 산업연구원에 따르면 올해 2분기 경제 성장에서 건설 투자가 차지하는 비중은 51.5%로 1993년 4분기 이후 23년 만에 최고치를 기록했다. 건설 투자 없이 우리 경제가 2%대 성장하는 것도 어렵다는 얘기다.

한국은행이 지난달 26일 발표한 ‘최근 건설투자 수준의 적정성 평가’ 보고서를 보면 지난해 국내총생산(GDP) 대비 건설투자 비중은 15%에 달한다. 우리나라가 속한 국민소득 2만5000~3만달러 그룹 국가들의 비중은 10% 안팎이었다. 국내 경제가 건설업에 기대는 부분이 매우 크며, 건설업이 침체되면 국내 경제도 부진에 빠질 수 있다는 것으로 해석할 수 있다.

문제는 최근 경제 연구기관들이 잇따라 건설·부동산에 ‘적신호’가 켜졌다고 경고하고 있다는 점이다.

국회예산정책처는 올해 9월 낸 ‘2017년 및 중기 경제전망’에서 내년 건설투자는 주택투자 둔화, 토목투자 감소로 올해(6.8%)보다 4.7%포인트 하락한 2.1% 증가할 것으로 전망했다.

주택투자(기성액)보다 2~3분기 선행하는 주택 착공과 준공 물량의 차이가 2분기에 급락해 주택투자가 2017년 초를 전후해 둔화할 가능성이 있다는 것이다. 또 정부가 주택공급과 아파트 집단대출 관리를 강화하기로 하는 등 가계부채대책 발표 이후 주택투자가 위축될 것으로 분석했다.

토목분야 투자도 마찬가지. 정부가 내년 사회간접자본(SOC) 예산을 전년보다 8.2% 감소한 21조8000억원으로 잡은 데다, 2016년 민간 토목수주도 예년 수준으로 급감해 2017년 토목투자가 감소할 것으로 봤다. 올해 상반기 토목수주는 지난해 같은 기간보다 8.3% 감소했다.

LG경제연구원 역시 건설투자 증가세가 둔화할 것으로 보고 있다. 올해 주택부문을 중심으로 건설투자가 급증하면서 경제 성장을 이끌어왔지만, 이런 힘이 내년에는 크게 빠질 것으로 보고 있다. 기존에 분양된 물량은 예정대로 공사가 이뤄지겠지만, 공급과잉 우려로 신규 분양이 감소한 뒤로는 건설투자 증가세가 빠르게 둔화할 것으로 예상한 것이다.

다만 LG경제연구원은 “과잉공급에 따른 주택 경기 급락 가능성은 그리 크지 않을 것”이라고 했다. 연구원은 “주택건설투자 증가율이 2013년 이후 올해까지 4년 연속 두 자릿수 증가율을 보이면서 전체 주택 수가 늘었지만, 이전 7년간 주택투자가 감소했던 점을 감안할 때 현재의 주택공급 규모가 과잉이라고 판단하기는 어렵다”고 봤다.

◆ “부동산 경기 후퇴기 진입…지방 경착륙 우려”

부동산 경기가 후퇴기에 진입했다고 보는 시각도 있다.

현대경제연구원은 올해 8월 펴낸 ‘최근 부동산 시장 현황과 향후 전망’이란 보고서에서, 부동산 구매 심리는 여전히 높지만, 가계의 주택구매 여력 축소, 대출 규제 강화 등으로 부동산 수요는 점차 줄어들 것으로 예상했다.

실제로 정부가 3일 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’을 발표하면서 당분간 청약시장 열기가 어느 정도 가라앉을 것으로 보인다. 정부는 ▲서울 ▲경기도 과천·성남·하남·고양·화성동탄2·남양주시 ▲부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구 ▲세종시를 과열우려지역으로 정하고, 부동산 규제를 적용하기로 했다.

강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 경기 과천의 민간·공공택지는 소유권 이전 등기까지 분양권 전매를 할 수 없게 된다. 나머지 강남 4구 외 서울 자치구 공공택지는 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 제한되며, 민간택지 전매제한 기간은 1년 6개월로 늘어난다.

과열우려지역의 경우 이르면 11월 중순부터 청약 때 ▲세대주가 아니거나 ▲5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대이거나 ▲2주택 이상을 소유한 세대이면 1순위에서 제외된다. 과열우려지역 민영주택도 재당첨이 제한된다. 제한 기간은 85㎡ 초과 주택에 청약할 때는 1~3년, 85㎡ 이하는 3~5년이다.

김천구 현대경제연구원 연구위원은 “순환 주기상 후퇴기에 진입한 것으로 판단되는 부동산 시장은 앞으로 수요보다 공급이 우세해 수축 국면에 진입할 가능성이 크며, 특히 지방 부동산 시장의 경착륙이 우려된다”며 “수축 국면의 지속 기간과 폭은 앞으로의 부동산 정책 방향과 경기 흐름 등에 좌우될 가능성이 크다”고 말했다.

그는 이어 “최근 부동산 경기 흐름을 살펴보면 부동산 경기 수축 국면을 벗어나는데 약 2~3년 정도가 걸린다”며 “지금 같은 저성장이 이어지는 가운데 공급이 지속해서 늘어날 경우 부동산 경기 수축 국면이 예상보다 길어질 수 있다”고 덧붙였다.

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