부동산

# 채상욱의 집문집답은?

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 유튜브 채널 ‘채상욱의 부동산 심부름센터’, 네이버 프리미엄콘텐츠 ‘아파트 가치&가격 연구소’를 운영하는 애널리스트 출신 부동산 전문가입니다. 정부와 국회, 민간의 다양한 자문위원회에서도 활동하고 있습니다.

부동산 동향이나 정부 정책, 시장 전망 등을 알고 싶으신 분은 집문집답의 문을 두드려주세요. 한겨레 이메일 ggum@hani.co.kr로 질문을 보내 채택되시면, 격주로 화요일 오전 11시마다 채상욱 대표가 정확한 정보와 예리한 통찰을 바탕으로 독자님들의 궁금증을 풀어드립니다.

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☞최근 부동산에 무슨 일이 있었을까?

안녕하세요, 한겨레 집문집답 운영자인 소심한 무주택자 김소심입니다. 두 살 때 ‘기억에 없는 계엄’을 경험한 적이 있지만, 살아생전 다시 비상계엄을 겪을 것이라곤 상상도 못했어요. 전 국민 전 세계가 놀랐고, 부동산 시장도 놀랐습니다. 윤 대통령이 비상 계엄령을 선포한 12월3일 이후 가뜩이나 대출 규제 등으로 위축세였던 시장이 얼어붙고 있고, 서울에서도 속속 집값이 하락 전환하고 있어요.

12일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면, 12월 둘째 주(9일) 기준 서울 집값은 전주 대비 0.02% 상승해 전주 0.04%와 비교해 상승 폭이 줄었어요. 특히 올림픽파크포레온(둔촌주공) 입주가 시작된 강동구는 집값이 0.02% 하락해 2주 연속 마이너스였어요. 동작구, 은평구, 서대문구, 동대문구도 각각 0.01% 하락했구요. 나머지 자치구도 비상계엄 이후 전반적으로 매매 수요가 더욱 위축되고 전주 대비 상승률이 큰폭으로 줄어들며 관망세가 짙어지고 있는 분위기예요. 전셋값은 강남, 서초 등 학군지를 중심으로 상승하고는 있지만, 서울 전체적으로는 전주 대비 상승폭이 줄어들고 있어요.

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Q. 노무현·박근혜 전 대통령 탄핵 국면에서 한국 부동산 시장은 어땠나요?

A. 2004년 3월 노무현 대통령 탄핵안 가결 이후, 2016년 12월 박근혜 대통령 탄핵안 가결 이후 부동산 시장은 ‘위축장세’로 표현할 수 있습니다.

노무현 대통령은 2003년말 국회연설에서 세종시 수도이전을 공약했고 이후 탄핵안이 국회에서 가결되고, 헌법재판소에서 기각되고, 총선에서 여당인 열린우리당이 압승하는 일련의 과정이 있었습니다. 부동산 안정을 추구한 노무현 정부의 정책이 실현되리란 생각에 부동산 시장이 얼어붙었습니다.

박근혜 대통령 탄핵 때도 2014~2016년의 강세장을 뒤로하고 일거에 부동산 시장이 얼어붙으면서 위축되었습니다. 특히 문재인 대통령이 유력한 차기 대선후보였기에, 캐비넷을 구성할 인물들이 어떤 부동산 정책을 펼칠지에 대해 시장이 바짝 긴장했습니다.

지난 14일 국회에서 윤석열 대통령 탄핵안이 통과됐으니, 향후 부동산 시장은 앞선 두 차례 탄핵 때처럼 위축장세로 급격히 진입할 것으로 사료됩니다.

Q. 윤석열 대통령 탄핵 국면에서도 부동산은 이전 두 차례 탄핵 국면과 비슷하게 움직일까요? 이전 두 번의 경우 대세 상승장이었기 때문에 탄핵으로 잠시 급락했다가 곧 회복할 수 있었지만, 이번엔 하락장이기 때문에 회복이 쉽지 않을 거라는 전망도 있던데요.

A. 부동산 시장은 고유한 수요·공급으로 움직입니다. 가계부채 급증으로 인해 지난 8월말부터 정부가 대출 축소로 대표되는 수요 위축 정책을 펼치면서 시장이 냉각되었습니다. 2025년에 다시 대출을 열어주면 시장이 일부 회복할 것으로 전망했으나, 현재는 탄핵정국 속에서 대출을 포함한 부동산 수요·공급 정책에 대한 불확실성이 생긴 상태입니다. 시장은 불확실성을 기피하고자 하는 경향이 있고, 이는 2004년과 2016년에도 동일했습니다. 현 탄핵정국이 마무리 되고, 이후 정책 방향성과 수요·공급에 미칠 영향이 발휘되는 시점까지 냉각될 것으로 보입니다.

Q. 다주택자와 고가주택보유자 등에 유리했던 윤석열 정부 부동산 정책에 대한 불확실성이 커졌어요. 윤 정부는 전 정부 시절 추진된 다주택자 양도세 중과, 공시가격 현실화율, 재건축 초과이익환수제를 폐지할 계획이었으나 전망이 불투명해졌어요. 이런 불확실성은 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

A. 부동산 정책은 수요 정책과 공급 정책으로 나뉘고, 정책의 성격은 활성화 정책과 안정화 정책으로 나뉩니다. 윤석열 정부의 부동산 정책은 활성화 정책에 가깝고, 세금 완화 등이 여기 해당됩니다. 그런데 탄핵 정국으로 인해 추가적인 완화 정책을 더 진행하기 어려워졌고, 향후 헌법재판소에서 탄핵안이 인용되고 새 정부가 꾸려지는 상황이 온다면 그때는 현재 추진 중인 정책을 지속할 수 있을지 없을지 장담할 수 없습니다. 물론 헌재가 탄핵안을 기각한다면 현재 진행중인 활성화 대책을 더욱 더 추진할 것입니다. 따라서, 위든 아래든 크게 열려있는 상황이고, 이런 상황에서는 시장이 방향성을 확인할 때까지는 소강상태를 보일 것입니다.

Q. 윤석열 정부 부동산 정책 중 시장 안정을 위해 정권이 바뀌더라도 지속 추진되어야 할 정책이 있을까요?

A. 주택공급 정책은 지속해서 추진할 필요가 있습니다. 특히 3기 신도시는 문재인 정부 시절부터 진행했고 윤석열 정부에서도 진행하고 있는 대책이며, 아마 다음 정부와 다다음 정부에서도 진행할 것으로 사료됩니다.

Q. 내년 대선에서 민주당이 집권할 경우 부동산 시장엔 어떤 영향이 있을 거라고 보시나요?

A. 한국 부동산 시장은 사람이 바뀌면 모든 것이 바뀌어 왔습니다. 이 기조가 불변인 이상, 새 정부가 들어선다면 부동산 정책에 대대적 수정이 가해질 가능성이 높습니다.

민주당이 집권하는 경우, 새 정부가 어떤 정책 방향성을 가지고 있는지가 중요합니다. 결국 시장은 정책에 큰 영향을 받기 때문입니다. 전체적으로 수요 정책과 공급 정책 중 수요 위축 정책과 공급 확대 정책의 기조가 이어질 가능성이 크다고 볼 수 있습니다. 다만, 국토부 중심의 대책은 공급 정책에 그칠 수 밖에 없고, 금융부처의 대책이 수요 정책에 영향을 주고 있기에, 금융부처와 국토부의 정책을 패키지로 볼 필요가 있습니다.

윤 정부의 조세정책이 민주당과 큰 견해 차이가 존재하기에, 향후 민주당 정부가 들어선다면 조세정책에 변화가 있을 수 있습니다. 취득세의 경우 중과세가 유지중이고, 보유세의 경우 여야 합의로 종부세는 완화했습니다. 재산세 등에 영향을 줄 공시가격 로드맵 현실화의 경우 윤석열 정부에서 사실상 폐기했습니다만, 민주당이 어떤 방향으로 갈 것인지가 중요합니다. 양도세의 경우도 윤 정부는 시행령을 통해 한시적 완화를 1년 단위로 이어가고 있지만, 2025년 5월까지 유예중이므로 그 이후를 장담하기 어렵습니다.

임대차법 개정을 포함해 임대시장과 관련한 대책은 여야간 이견이 커서 무산될 가능성이 큽니다. 이처럼 세부적으로 간다면, 결국 어느 세력이 어떤 정책을 추진하느냐가 시장에 상당한 영향을 줄 것입니다.

Q. 현재 부동산 시장에는 금리인하와 미국 증시, 비트코인 강세 등 ‘상승 요인’과 정치·경제적 불확실성 증대와 대출 규제 등 ‘하락 요인’이 혼재하는데요, 대표님은 2025년 부동산 시장을 어떻게 전망하시나요?

A. 현재는 정치적 불확실성으로 인해 시장을 전망하는 것이 사실상 불가능한 상태입니다. 헌재에서 인용되느냐 기각되느냐 만으로도 정책의 성격이 180도 달라질 수 있어서입니다. 특히 탄핵 이후 주도권을 쥔 정치세력의 첫 번째 부동산 대책의 성격이 가장 중요합니다. 이는 2004년과 2017년에도 증명되었습니다. 2025년 대선이 치러진다면, 이후 집권할 정부의 첫 대책을 유심히 봐야 합니다.

따라서, 시장을 섣불리 예상하기보다는 무리한 대응을 하지 않는 것이 나은 시점이라고 봅니다. 어떤 경우라도 주거목적 이외의 부동산 투자를 적극적으로 할 시기는 아니라고 사료되고, 구입하시더라도 소득의 6배 이내 주택을 취득하여 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 준수하시기 바라겠습니다.