부동산

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 고강도 세금·대출 규제인 9·13 부동산대책이 주택시장에 미치는 여파가 지난해 8·2 대책 때보다 큰 것으로 나타났다. 이달 서울 아파트 거래량은 감소폭이 갈수록 커져 8·2 대책 때보다 줄어든데 이어 글로벌 금융위기 수준까지 감소한 것으로 나타나 향후 추이에 관심이 모아진다.

30일 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 지역 아파트 매매거래량(신고건수 기준)은 28일 기준 3342건을 기록했다. 1일 평균 거래량으로 환산하면 하루 119.4건이 거래된 셈이다. 이는 일평균 329.2건(총 1만204건)이 거래된 지난달 대비 한 달 만에 3분의 1 수준으로 급감한 것이다.

현재 주택거래신고는 계약 후 2개월 이내에 하도록 돼 있어, 9·13 대책 이후 순수 거래가 집계되는 이달 거래량부터 대책의 여파가 본격적으로 나타나고 있다는 분석이다.

이달 초(10일 기준)까지만 해도 일평균 거래량은 약 160건을 기록했으나 시간이 갈수록 줄어들고 있다. 남은 30일 하루 거래량을 더하더라도 이달 총 거래량은 약 3600건에 그칠 것으로 예상된다. 8·2 대책 여파로 거래 바닥을 찍었던 지난해 10월 거래량(3777건)보다 더 적은 수준이다.

참고로 지난해 10월에는 대책 영향도 있었지만 월 초 9일간의 추석연휴가 이어지면서 거래가 줄었었다. 하지만 이달에는 연휴가 없는 것을 감안하면 8·2 대책에 비해 거래절벽 현상이 훨씬 크게 나타나고 있음을 알 수 있다.

지난해 10월을 제외하고 서울 아파트 거래량이 3000건대까지 떨어진 것은 글로벌 금융위기로 주택시장이 장기침체에 빠졌던 2013년 8월(3149건) 이후 5년 3개월 만이다.

당시 수년간 '불패신화'를 자랑하던 국내 주택시장은 2008년 미국 투자은행 '리먼브라더스 파산'(9월) 사태 이후 분위기가 급반전됐다. 대내외 경기 악화로 매수심리가 얼어붙어 그 해 10월부터 약 5년간 서울의 월평균 아파트 거래량은 4000건대를 기록했고, 기나긴 하락장세가 이어졌다.

◇"9·13 대책 효력 '강력'…대출규제 직격탄"

전문가들은 9·13 대책 이후 집값 하방압력이 강해져 관망이 지속되는데다, 특히 대출규제가 강력하게 작용하면서 거래가 급감했다는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "현재의 거래절벽 현상은 9·13 대책의 효력이 8·2 대책보다 훨씬 강력하다는 것을 보여준다"며 "특히 다주택자의 주택담보대출을 막고 전세자금대출이 매매에 악용되는 것을 방지하는 등의 대출 규제가 워낙 강하게 작용하고 있다"고 설명했다.

9·13 대책에 따라 서울 등 규제지역에서 집이 한 채라도 있으면 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없게 됐다. 또 지난달부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격 도입돼 대출 이용이 더욱 어려워졌다. DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 연소득으로 나눈 값이다. 대출 부담이 소득의 70%를 넘어설 경우 추가 대출이 불가능하다.

한국건설산업연구원에 따르면 지난 2014년부터 2017년까지 3년간 서울의 주택담보대출 금액은 17.2% 늘어나는 등 주택시장 과열 이면에는 대출이 영향을 미쳤던 것으로 나타났다. 서울 대출 증가분 중 강남·서초·강동구가 차지하는 비중이 63.4%에 달해 강남권의 주담대 의존도도 상당했다.

하지만 대출 규제 강화로 주택시장 유동성이 줄어들면서 거래가 감소하게 됐다는 설명이다. 여기에 집값이 연초부터 단기 급상승해 추가 상승 동력이 소진됐고, 주택 보유세와 양도세 강화로 보유부담감은 커져 매수자들이 선뜻 나서지 않는 모습이다.

한국감정원 관계자는 "현재 매수자들은 세금 부담, 금리 인상 등을 감안했을 때 현재 가격에는 매수 메리트가 없다고 판단하는 것 같다"며 "아직도 연초 대비 수억원 올라있는 아파트가 많기 때문에 값이 더 떨어질 때까지 관망이 지속될 것으로 보인다"고 전했다.

◇"당분간 상승 모멘텀 없어…내년 1분기에도 거래절벽 가능성"

전문가들은 서울 아파트 거래절벽 현상이 적어도 내년 1분기까지는 지속될 것으로 보고 있다. 주택시장 악재가 산재해 있는데다, 당장에 시장 분위기를 바꿀 모멘텀이 없어 관망이 한동안 계속될 것이란 전망이다.

한국은행은 이달 말 1년 만에 기준금리 인상에 나설 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 기준금리가 오르면 주택대출금리도 연쇄적으로 올라 주택 보유 부담감이 더욱 커지게 된다. 다음 달 정부의 신규주택 공급 발표가 예정돼 있고, 내년 초엔 주택 보유세와 직결되는 공시가격 인상 방안 등이 공개된다.

한국감정원의 '전국주택가격동향조사'에 따르면 서울 아파트값 변동률은 이번주 -0.05%를 기록했다. 2주일 전 1년 2개월만에 하락세(-0.01%)로 돌아선데 이어 낙폭을 계속 키우면서 3주 연속(-0.01%→-0.02%→-0.05%) 하락세를 이어갔다. 특히 서울 집값을 선도하는 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 0.14% 하락했다. 지난 2013년 8월 셋째 주(-0.14%) 이후 5년여 만에 가장 큰 낙폭을 기록했다.

하지만 저평가된 강북권을 중심으로 아직 매수세가 살아있고 상당수 매도자들이 호가를 유지하며 버티고 있어, 금융위기 때와 같은 가격 급락과 장기침체가 나타날 가능성은 현재로서는 낮다는 전망이다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주택시장 환경과 대내외 경제여건이 좋지 않아 내년 1분기까지는 거래절벽이 계속될 가능성이 높다"며 "하지만 아직 매도자 상당수가 호가를 유지하고 있고, 가격 낙폭이 가파르진 않아 시장 침체가 일시적일지 지속적일지는 더 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr

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