부동산

26일 보험연구원은 현 부동산 PF 위기를 잠재우기 위해선 구조조정 유인 체계를 확립할 필요가 있다고 밝혔다.

2023년 9월 말 기준 부동산PF 대출 규모는 168조7000억원이다. 총금융자산(한국은행 자금순환표 기준) 대비 1.5%로 2008년(1.8%)보다 낮지만 경상 국내총생산(GDP) 대비 7.8%로 2008년(6.7%) 수치를 초과했다. 금융권역별 총자산 대비 동 부동산PF 대출의 비중은 저축은행이 16.5%로 2008년 말 수치(18.1%)에 거의 육박했다. 캐피털(10.1%) 증권(4.1%) 보험(3.3%) 은행(1.2%)이 뒤를 이었다.

건설업체 신용도, PF 관련 우발채무와 신용보강 기관 등을 고려할 때 현재의 위험이 글로벌 금융위기 이후 겪었던 건설업 불황이나 저축은행 사태에 견줄만한 수준은 아니라는 분석도 나온다. 하지만 보험연구원은 지금의 부동산PF 대출 규모와 특정 금융권역 집중 정도가 2008년 금융위기 당시 수준에 다다르고 있어 금융안정 측면에서 리스크가 상당하다고 판단했다.

정부는 2022년 9월 강원중도개발공사 회생신청 이후 대규모 유동성 공급정책과 함께 시장안정 대책을 본격적으로 추진하기 시작했다. 부동산PF 연착륙을 위해 사업장별 실태에 따라 정상사업장은 한국주택금융공사(HF)의 보증으로 차환했다. 우려사업장은 'PF 대주단협약'과 한국자산관리공사(캠코) 매입 등을 통해 사업재구조화에 나섰으며 부실사업장은 매각·청산을 각각 추진했다.

최성일 보험연구원 연구위원은 "금융당국의 부동산PF 대책이 전반적 위기 확산 방지에는 성공했지만 다수의 시장참여자가 이를 이른바 '시간 벌기'로 인식하고 구조조정이나 매각·청산에는 소극적이어서 부동산 PF 부실의 근본적인 문제는 해소되지 않은 상태"라고 꼬집었다.

캠코는 2008~2011년 저축은행으로부터 총 7조4000억원의 부동산PF 부실채권을 사후정산부 조건으로 장부가액(액면가액에서 충당금적립액을 뺀 값)에 매입했다. 당시 사업재구조화를 통한 정상화 실적은 미흡한 것으로 평가됐다. 저축은행 입장에서는 부동산PF 부실채권 집중매각을 통한 자금회수 효과가 미흡한데다 분식 논란까지 일었지만 사후정산조건을 바탕으로 충당금 적립부담 충격을 3년 간 나눠질 수 있었다.

채권금융기관들은 이 같은 과거 사례를 바탕으로 PF채권 매각을 통해 당장의 손실부담을 최소화할 수 있을 것으로 기대한다. PF 대주단 협약 또한 구조조정보다는 부도를 유예하고 손실 인식을 미루기 위한 방안으로 인식하는 모습이다.

보험연구원은 향후 부동산PF가 사업성 평가에 근거해 건전하게 발전하려면 시행사, 금융기관과 보증을 제공하는 시공사가 공평하게 손실을 분담하는 구조조정을 행해야 한다고 주장한다. 이를 통한 정상화와 정리를 추진하도록 절차와 유인체계를 확립할 필요가 있다는 것.

최 연구위원은 "급격한 부동산PF 부실화나 손실처리 시 취약한 금융회사와 건설업체를 중심으로 금융불안이 야기될수 있으므로 가계부채를 늘리지 않는 건설 수요·공급 대책을 강구해 시장 안정을 도모해야 할 것"이라며 "부실화나 합의 단계별 구조조정 절차 확립을 통해 일정 기한 내 대주단 미 합의 시 법적 구조조정과 정리를 추진하고 금융회사 구조조정 추진에 대한 유인책을 제공해야 한다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr