부동산

[아이뉴스24 안다솜 기자] "올해 신생아 특례대출 진입과 별도로 스트레스 DSR 적용으로 주택시장에 유입될 수 있는 자금이 줄어드는 상황입니다. 종합적으로 비교를 해봤을 때 신생아 특례대출보다는 일반적으로 적용받는 스트레스 DSR의 영향이 더 클 것으로 예상돼 올해도 주택 가격을 떨어질 것으로 예상됩니다."

한국건설산업연구원이 7일 국토연구원, 대한건설정책연구원, 한국부동산개발협회와 공동으로 개최한 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에서 이 같은 전망이 나왔다. 이날 세미나는 주택·부동산 시장에서 공공과 민간의 연구 협력을 강화하고 업계 의견을 수렴, 현실적인 대응 방안을 모색하기 위해 마련됐다.

김성환 건산연 부연구위원은 '2024 주택·부동산 경기전망'을 주제로, 김지혜 국토연구원 부연구위원은 '주택공급 상황 및 향후 과제'를 주제로 발표를 진행했다.

김성환 부연구위원은 "올해 은행의 대출 태도가 강화되고 시장 기대에 비해 금리 인하 시기가 지연될 수 있어 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 어려운 상황"이라며 "주택 가격은 지난해에 비해 떨어질 것"이라고 진단했다. 금리 인하 시기와 관련해 불확실성이 크고 은행의 대출 심사도 이전보다 강화될 것으로 예상되는 만큼 가격 하락 가능성이 높다는 분석이다.

◇은행 대출 심사기준 강화·금리 인하 지연…집값 하락 불가피

김성환 부연구위원은 "은행채와 주택담보대출(주담대) 금리 추이 등을 봤을 때, 금리 상승세가 지속될 여지도 아직 남아 있는 것으로 보인다"며 "급격하게 금리가 떨어지긴 어려울 것으로 예상되고 최근 은행의 대출 태도도 강화되고 있어, 더 깐깐하게 심사하고 있다"고 분석했다. 은행 조달 금리 대비 주담대 금리가 낮아 역마진 상황으로 주담대 금리의 인상이 불가피하다는 진단이다.

스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)과 전반적인 대출 심사 강화로 주택 시장이 활기를 띠긴 어려울 것이라는 의견이다. 스트레스 DSR은 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리를 부과해 대출한도를 줄이는 데 목적을 둔 제도로 지속해서 증가하는 가계부채 관리를 위해 도입된다. 대출 한도가 줄어드는 만큼 시장에 유입될 수 있는 자금도 줄어들 것으로 예상된다.

시장 기대심리가 부정적인 것도 집값 하락 전망의 원인으로 꼽혔다. 김성환 부연구위원은 "가격 전망과 수급 동향 등의 지표가 조금 올랐다가 최근 들어 다시 떨어지고 있는 상황"이라며 "시장의 기대도 저조한 상황으로 볼 수 있다. 결론적으로 시장에 진입할 수 있는 사람들이 제한적"이라고 설명했다.

이어 "다만, 현재 초과저축이 상당히 많은 상황이고 자산 대비 부채 비율이 줄어들고 있다"며 "고금리로 대출이 있는 사람들은 빠르게 갚으려 하고 있고 초과저축 금액은 약 101조원 정도다. 이게 만약 부동산 시장으로 들어온다면 집값 상승 압력으로 작용할 수도 있다"고 내다봤다.

이날 건산연에 따르면 2020년~2022년 초과저축 금액은 101조원으로 집계됐으며 자산 대비 부채비율도 2020년 23.96%에서 2022년 21.82%로 줄어들었다.

분양가 상승세로 인한 주택 수요 감소 가능성도 제기됐다. 김성환 부연구위원은 "시장에서 합리적이라고 판단하는 만큼 분양가가 떨어지기는 어려울 것으로 보인다"며 "사업비 조달, 인건비, 자재비, 안전관리비 등 모든 비용이 상승하고 있다. 공급을 활성화해도 시장에서 기대하는 주택 가격과 격차가 발생할 우려가 있다"고 강조했다. 고분양가로 인해 수요자들이 지금 분양받기엔 리스크가 있다고 판단한다는 설명이다.

◇지난해 주택 공급 인허가 목표치 대비 83%…수도권 중심 공급 대책 필요

김지혜 부연구위원은 "지난해 전국 기준 계획 물량 47만호 대비 인허가 실적이 39만8000호(82.7%) 수준으로 나타났다"며 "수도권의 계획 물량(26만호) 달성이 18만호(69%) 수준에 그쳐 서울과 수도권 지역의 공급 회복 정책 지원이 필요하다"고 강조했다.

이날 발표에 따르면 지난해 인허가 물량은 39만8000호, 착공 물량은 20만9000호, 준공 물량은 32만6000호로 집계됐다. 2005년부터 2022년까지의 연평균 실적과 비교했을 때, 인허가나 준공 실적은 70%를 조금 넘는 수준이고 착공 실적은 47.3%로 나타났다.

김지혜 부연구위원은 "특히 수요가 많다고 예측이 되는 서울이나 수도권이나 특히 서울의 경우 그 공급 실적이 더 저조했다고 볼 수 있다"며 "서울의 인허가 실적은 2만6000호로 연평균 대비 37.5% 수준에 머물렀고 착공이나 준공 실적도 이와 유사한 수준이었다"고 설명했다.

주택 공사 지연 원인으로는 △기준금리 인상과 건설공사비 상승 등 대외여건 변화 △PF(프로젝트 파이낸싱) 사업성 악화 △미분양 물량 증가 등을 꼽았다.

PF 시장과 관련해선 "주택 공급 사업과 관련한 대부분의 자금 조달 방법이 부동산 PF로 이뤄지다 보니 부동산 PF 시장 상황이 실제 주택 공급의 주요 변수로 작용하기에 이르렀다"며 "PF 대출의 규모가 확대됨과 동시에 PF를 통해 조달하는 자금 조달의 범위도 필수사업비 정도까지로 확대됐다"고 설명했다.

한국은행에 따르면 부동산 PF 대출 잔액은 2013년 41조1000억원에서 2022년 9월 기준 140조6000억원으로 약 3.4배 증가한 것으로 나타났다. 또 해당 PF의 대부분이 1금융권보다는 여신전문사, 저축은행과 증권사 등 제2금융권 중심으로 확대됐다.

김지혜 부연구위원은 "PF가 확대되면서 아파트와 같은 주택 사업뿐 아니라 상업이나 업무시설과 같은 비주택 사업에까지 부동산 PF가 활용되고 있으며 지역적으로는 대구를 비롯한 비수도권 지역에서도 PF 시장이 확대되는 현상을 낳게 됐다"며 "이렇게 주택 공급 사업이 부동산 PF를 중심으로 해서 자금 조달이 이뤄지다 보니 현재처럼 (PF) 사업성이 악화되면 금융권에서는 부동산 PF 대출에 대해 보수적인 여신 관리를 하게 된다"고 지적했다.

그러면서 "2022년 말 레고랜드 사태 이후 PF 대출 잔액은 사실 큰 변동을 보이지 않고 있다"며 실제로 신규 사업이 이뤄지지 않는다는 걸 추정해 볼 수 있다"고 덧붙였다.

이를 해결하기 위한 방안으로 시행사 자본 투입이 늘어나야 한다는 의견을 내놨다.

김지혜 부연구위원은 "시행사가 부족한 자본력을 바탕으로 부동산 주택 공급 사업을 진행해 사업성이 악화되면 그 위험이 금융기관으로 빠르게 전이된다"며 "위험 전이 가능성 축소를 위해 실제 시행사의 자본력을 강화할 필요가 있다. 해외 같은 경우, 실제 재무적 투자자들이 참여할 수 있는 제도적인 기반이 마련돼 시행사가 20%가 넘는 자기자본 비율을 가지고 사업을 시행할 수 있는 상황이다. 우리나라도 시행사들이 재무적 투자자들을 유치해서 자본력을 갖춘 형태로 부동산 PF 사업이 이뤄지도록 정책 기반을 마련할 필요가 있다"고 제언했다.