부동산

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '콕콕 법률상식' - 정희원 변호사

Q. 먼저 전세사기 재판 상황부터 살펴보겠습니다. 전세사기 시작점이라고 할 수 있겠죠. 인천 미추홀구 일대에서 430억원 상당 전세사기 혐의로 재판 받고 있는 이른바 건축왕 구형이 나왔어요?

- 검찰, 인천 '건축왕' 구형…형량은?
- 인천 미추홀구 일대 대규모 '전세 사기' 재판 진행
- 검찰, 건축업자 징역 15년·범죄수익 115억 추징 구형
- 같은 혐의 기소 중개사 등 공범에 징역 7∼10년 구형
- 검찰 "피해 회복 노력 없어"…사기죄 법정최고형 구형
- 이날, 2022년 1~7월 세입자 191명-보증금 148억 재판

Q. 건축왕의 경우 피해규모도 크고 이례적으로 법정 최고형이 구형됐다고는 하지만 선고가 어떻게 나올지 지켜봐야겠습니다. 경기 오산과 화성에서 벌어진 20억원대 전세사기의 경우에는 1심에서 실형 5년이 구형됐습니다. 구형에 따라 피해가 복구되는 것은 아니지만, 선고에서 형량이 확 줄어들 수도 있어요?

- '경기 화성' 또다른 전세사기 1심 선고, 결과는?
- 2020년 8월~2022년 11일 경기 오산·화성 전세사기
- 다세대주택 건물 3채 무자본 갭투자로 매입 후 사기
- 세입자들 보증금 22.9억 편취…법원 징역 5년 선고
- 판사, 구형 참작…범죄 죄질·동종범죄 등 기준 선고

Q. 최근 서울 관악구 신림동 일대에서 임차인이 있는 건물을 담보로 대출받아서 사업하다 경매에 넘어가는 사건도 발생했는데요. 특히 다가구주택 같은 경우는 세입자들이 전세사고에 노출될 위험이 커요. 지난해 관련 법이 개정이 됐는데도 세입자들을 보호하기엔 턱없이 부족해요?

- 사기 피해 키운 다가구주택…세입자 보호는?
- 융자금 높은 신축 건물·다가구주택 등 사고 위험 커
- 다세대주택, 호수별 등기부 별도…해당 호수만 확인
- 다가구주택, 건물+토지 등기부 하나에 임차인 '여럿'
- 임차인별 확정일자 현황에 선순위 보증금 확인 필수
- 작년부터 집주인 선순위 보증금·미납 세금 확인 가능
- 개정 이전 계약 맺은 세입자 '수두룩'…전세사기 잠재

Q. 전세사기 피해자의 경우에는 금융 취약자나 주거 취약자가 대부분이라 정부도 관련 대책을 내놓고 있습니다. 지난 10일 부동산 정책에도 전세사기 피해 지원과 예방 강화 대책도 담겼는데요. 어떤 내용인가요?

- 1·10 부동산 대책 속 전세사기 예방…내용은?
- 국토부, 전세사기 임차인 보증금 회수 대책 발표
- LH, 피해 주택 감정가격 매수…보증금 조기 반환
- 임차임 외 채권자 없을시 감정가격 매수 우선 시행
- 다수 채권자 다수인 주택, 채권자 간 채권조정 협의
- 협의매수 어려운 경우 우선매수권 활용해 낙찰 가능
- 협의매수·우선매수권 활용 어려울 시 전세임대 지원
- 기존 주택 매입 임대→전세 임대→대체 공공 임대
- 공인중개사 책임 강화…연 보증 손해배상 한도 상향
- 임대인 체납 등 전세사기 방지 특약 확인 후 고지

Q. 금융당국은 전세대출에 총부채원리금상환비율, DSR 규제를 적용하는 카드를 다시 검토 중입니다. 실수요자들의 반발이 크긴 하지만 건축왕 같은 투기 세력을 막겠다는 의도도 포함돼 있어요?

- 전세대출 DSR 규제 적용 검토…의도는?
- 금융당국, DSR 규제 대상에 전세자금대출 포함 검토
- DSR, 1년간 차주의 총소득 중 대출 상환 비용의 비율
- 2021년 당시 전세대출 DSR 포함 검토…실수요자 반발
- 그동안 전세 DSR 적용 배제…가계부채 조절 필요성
- 위험수위 가계부채 관리…갭투자 투기세력 방지 의도도
- '전세 끼고 매매' 갭투자, 전세금 이용해 적은 비용 매수
- 최근 '무자본 갭투자' 성행…전세사기, 제도 악용 범죄
- 일각 "갭투자 가능 환경 자체 없애야"…DSR 규제 고민
- 전세대출 DSR 규제시 실수요자 주거 안정성 위협 우려
- 금융당국, 유주택자·이자상환 한정 전세대출 DSR 적용

Q. 집주인이 전세 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사, HUG가 대신 갚아준 전세 보증사고액이 지난해 역대 최대치였다고요?

- 떼어먹은 전세금 최고치…늘어나는 악덕 집주인?
- 지난해 전세사기·역전세 여파 보증사고 신고 4조 돌파
- 지난해 전세보증금 사고 4.3조…전년대비 3.7배 증가
- 대신 돌려준 대위변제액 3.6조…HUG 13년만 첫 적자
- HUG 지난해 상반기 1.3조 순손실 기록…자본규모 '뚝'

Q. 사정이 이렇다 보니 HUG도 보증보험을 마냥 받아주지 않습니다. 보증보험 가입 기준을 한층 강화했는데요. 문제는 전세사기 우려에 비아파트 임대가 인기가 뚝 떨어져 전셋값이 하락하다 보니 정작 보호를 받아야 할 세입자들이 사각지대가 더욱 커졌다는 비판이 나와요?

- 비아파트 임대 기피 현상…더 커진 '사각지대'?
- 올해부터 강화된 HUG 보증금반환보증 가입 요건 적용
- 지난해 5월 전세사기 예방에 전세보증 가입 기준 강화
- 공시가 인정 비율 150→140%…전세가율 100→90%
- 빌라 등 비아파트 전세보증 최대한도 공시가 126%로
- "보증금 어떡하나" 계약만료 앞둔 빌라 집주인 '발동동'
- 올 수도권 빌라 갱신 전세계약 66% 전세보증금 낮춰야

Q. 보증금을 지키기 위해서는 세입자들도 꼭 챙겨야할 것들이 있을 텐데요. 날이 갈수록 전세사기 유형도 다양해지고 있다고 합니다. 어떤 유형이 있는지, 그리고 소중한 보증금을 보호하기 위해 꼭 알아둘 것은 무엇인지 말씀 부탁드립니다.

- '전세보증금 지키기' 꼭 알아둘 사항은?
- 전세사기, 깡통전세·다중계약·대항력 악용 등 다양
- 깡통전세, 시세보다 비싼 계약…신축빌라 다수 발생
- 중개사·임차인 등이 새로운 세입자와 다중계약 체결
- 신탁사에 주택 소유권 위임 이후 가짜 계약 체결도
- 임차인 대항력 주택 인도·전입신고 다음 날 발생 악용
- 임차인 전입신고 당일 근저당권 설정등기 접수 후 대출
- 근저당권 등기 접수 당일부터 효력…은행 대출 선순위
- 전세사기 고도화…계약 전 핵심 체크리스트 확인 필수

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